Analyse des motifs des compléments de loyer
Introduction
L’objectif de cette partie de l’étude est de pouvoir décrire de façons quantitative et qualitative
les motifs déclarés par l’annonceur ou relevés dans l’annonce pour justifier l’application d’un
complément de loyer. L’analyse porte sur les données acquises au cours du premier semestre
2023 sur les communes de Lyon et de Villeurbanne.
Nous avons pris en compte uniquement les appartements (meublés et non meublés) hors
chambre et hors coliving de la base de données en tenant compte des modifications apportées
sur les loyers de référence majorés lors de la première étape de l’étude (suppressions des
observations pour lesquelles le loyer de référence majoré annoncé ne correspondait pas à un
ordre de grandeur fixé par l’arrêté préfectoral n°DDT-69-2022-09-28-00002 du 28/09/2022).
1. Analyse qualitative des motifs des compléments de
loyer
Le bailleur a l’obligation légale d’indiquer dans le contrat de location l’existence d’un
complément de loyer, le montant en Euro de ce complément et les caractéristiques qui
expliquent ce complément en indiquant la valeur de chacune d’entre elles (la somme des
valeurs des caractéristiques constituant le montant du complément de loyer). Cette obligation
légale de fournir dans le bail les caractéristiques expliquant le complément et les valeurs
locatives correspondantes ne s’applique pas au contenu des annonces immobilières.
Notons que les documents publicitaires peuvent cependant avoir une valeur contractuelle dès
lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont influencé le consentement du cocontractant.
Ne disposant pas des contrats de location, nous avons isolé parmi les annonces celles où
l’annonceur indique une ou plusieurs caractéristiques du logement qui expliquent, selon lui,
l’application d’un complement de loyer.
Ces caractéristiques constituent les
motifs déclarés par l’annonceur
: la relation entre ces
caractéristiques et le complement de loyer est explicite dans l’annonce, les deux éléments se
trouvant sur la même ligne d’écriture. Il n’y a pas d’interprétation de notre part du contenu
de l’annonce pour attribuer au complement de loyer des motifs non explicites.
Pour ces annonces motivées
, nous avons également analysé les caractéristiques relevées
par nos soins dans les annonces que les annonceurs n’avaient pas fait valoir pour expliquer le
complément de loyer demandé mais qui nous paraissaient justifier un complement (motifs
33
“justifies”, section 1.3). Ces caractéristiques constituent les
motifs relevés dans l’annonce
.
(dans le texte ou sur les photos).
Pour disposer d’une base de données plus homogène, nous n’avons retenu ici que les annonces
motivées concernant les
appartements (meublés ou non meublés) hors chambre et
hors « coliving ».
En effet, les annonces de location de maison, de chambre ou d’appartement en « coliving »
affichent en général des compléments de loyer élevés :
—
Pour les maisons, car elles disposent fréquemment de garage, de terrasse ou de jardin
justifiant un complément de loyer
—
Pour les chambres et les appartements en « coliving », car les annonceurs expliquent les
montants des compléments de loyer par les espaces communs ou les services communs
mis à disposition.
1.1. Nombre d’observations ayant un ou plusieurs motifs
déclarés ou relevés
Pour avoir un premier aperçu de la situation sur les déclarations ou les relevés des motifs
évoqués pour les compléments de loyer sur les communes de Lyon et de Villeurbanne, au
premier semestre 2023, nous avons calculé les éléments suivants :
Observations Nombre Pourcentage
Totales dans le jeu de données 1942 100
Ayant un ou plusieurs motifs déclarés 611 31.5
Ayant un ou plusieurs motifs reléves 627 32.3
Ayant un ou plusieurs motifs déclarés ou relevés 1120 57.7
Ayant un ou plusieurs motifs déclarés et relevés 118 6.1
L’étude portera ici sur l’ensemble des logements possédant un ou plusieurs motifs déclarés
par l’annonceur ou relevés directement dans l’annonce soit au total 1120 logements soit 57.7%
des logements au total (hors chambre et coliving).
1.2. Analyse textuelle
•Motifs principaux déclarés par l’annonceur
Nous nous intéressons dans un premier temps aux principaux motifs déclarés par l’annonceur,
toutes observations confondues. Pour cela, nous procédons de la façon suivante :
—
nous divisons le texte de la variable Motif invoqué dans l’annonce en unités de texte
plus petites (approche “sacs de mots”). Nous choisissons ici de prendre les mots un à
un et nous comptons le nombre de fois où ce mot apparaît,
—
nous supprimons les mots dits “vides de sens” c’est-à-dire les mots usuellement trouvés
dans du texte mais qui n’apportent rien à l’étude,
34
—
nous regroupons les mots de même famille (lemmatisation). C’est pour cela que les
mots rendus au final ne sont pas complets mais présentent juste la racine du mot.
etag
emplac
climatis
localis
cav
terr
parking
vis
additionnel
prestat
element
confort
equipe
m2
vu
balcon
cuisin
garag
mobili
renov
0 25 50 75 100
Occurences des mots
Les 20 mots les plus présents dans les motifs déclarés
Données : Motifs déclarés pour compléments de loyer − Villes de Lyon et Villeurbanne − 1er semestre 2023
Ainsi, pour l’ensemble des appartements considérés sur Lyon et Villeurbanne au premier
semestre 2023, c’est la rénovation effectuée sur le logement qui est le motif le plus employé
par les annonceurs pour justifier l’application d’un complément de loyer. Viennent ensuite le
mobilier mis à disposition, le garage, la cuisine équipée, le balcon, la vue, les équipements, le
confort, les éléments spécifiques, les prestations, le parking, la terrasse, la cave, la localisation,
la climatisation et l’emplacement.
•Motifs principaux relevés dans l’annonce
Nous refaisons ici exactement la même étude mais cette fois-ci en étudiant les critères relevés
directement dans l’annonce.
35
mezzanin
saon
surfac
fourvier
box
doubl
grand
loggi
jardin
privat
sol
vu
eur
climatis
carr
dressing
terr
confirm
parking
m2
0 50 100 150
Occurences des mots
Les 20 mots les plus présents dans les motifs relevés
Données : Motifs relevés pour compléments de loyer− Villes de Lyon et Villeurbanne − 1er semestre 2023
Ici, c’est le parking qui est le motif le plus relevé dans une annonce pour justifier le complément
de loyer (car le mot m2 vient aussi bien pour préciser la surface d’une terrasse, d’un balcon
ou autre mais aussi pour préciser les mètres carrés supplémentaires hors surface habitable).
Viennent ensuite la terrasse, le dressing, la climatisation, les mètres carrés supplémentaires
hors surface habitable, la vue, le jardin, la loggia, le box, la mezzanine.
•Motifs principaux déclarés et relevés selon la ville
Nous pouvons également réaliser une étude globale des motifs (relevés et déclarés) en
différenciant les villes pour constater s’il peut y avoir des différences selon la localisation.
36
loggi
additionnel
prestat
élément
jardin
confort
sol
cuisin
carr
balcon
mobili
rénov
dressing
climatis
vu
terr
parking
confirm
équip
garag
0 50 100 150 200
Occurrence des mots
Ville
Lyon
Villeurbanne
Les 20 mots de motifs les plus utilisés selon la ville
Données : Motifs déclarés et relevés − Villes de Lyon et Villeurbanne − 1er semestre 2023
Ainsi, en réunissant tous les motifs relevés et déclarés, on obtient que, pour la ville de Lyon,
les motifs les plus utilisés sur le premier semestre 2023 pour justifier le complément de loyer
sont, dans l’ordre, le garage, les équipements, le parking, la vue et la terrasse. De même, pour
la ville de Villeurbanne, les motifs les plus utilisés sont le garage, le parking, les équipements,
la terrasse et le balcon.
Les mêmes motifs principaux reviennent d’une ville à l’autre.
•Motifs principaux déclarés et relevés selon le fait que le logement soit meublé ou non
La même étude est réalisée par rapport à la variable meublé.
37
loggi
additionnel
prestat
élément
jardin
confort
sol
cuisin
carr
balcon
mobili
rénov
dressing
climatis
vu
terr
parking
confirm
équip
garag
0 50 100 150
Occurrence des mots
Meublé
meublé
non meublé
Les 20 mots de motifs les plus utilisés selon le fait que le logement soit meublé ou non
Données : Motifs déclarés et relevés − Villes de Lyon et Villeurbanne − 1er semestre 2023
Quand le logement est meublé, les principaux motifs évoqués pour justifier un complément de
loyer sur les villes de Lyon et de Villeurbanne au premier semestre 2023 sont, dans l’ordre :
les équipements, le garage, le parking, la terrasse et le mobilier. Quand le logement n’est pas
meublé, ces principaux motifs sont alors : le garage, les équipements, le parking, la vue et la
terrasse.
Ainsi, quand le logement est meublé, nous pouvons nous rendre compte que les annonceurs
insistent plutôt sur les équipements et le mobilier proposés pour justifier l’application d’un
complément de loyer.
1.3. Critères “justifiés” ou “non justifiés”
Nous avons établi une classification des motifs déclarés par l’annonceur ou relevés dans
l’annonce. Nous avons retenu neuf catégories de motifs que notre analyse qualifie de « justifiés »
et treize catégories de motifs que notre analyse qualifie de « non justifiés ». Nos catégories
permettent de répartir l’intégralité des motifs figurant dans les annonces motivées du 1er
semestre 2023 pour Lyon et Villeurbanne.
Les motifs “justifiés” correspondent aux termes suivants classés par catégorie :
— Piscine/sauna/jacuzzi,
—
Surface non habitable (surface au sol avec un plafond de hauteur inférieure à 1,80m
38
hors mezzanine),
—
Terrasse/loggia/balcon (balcon ou loggia d’une surface >8
m2
et de largeur >2m pour
être considéré comme spécifique),
— Vue (partielle ou complète sur un monument, un fleuve, vue à 360°),
— Jardin/cour/patio (privatif),
— Climatisation (partielle ou totale),
— Hauteur sous plafond (>3,50m hors mezzanine),
— Revêtements luxueux (marbre au sol, plan en granit, parquet en chêne massif),
—
Eléments spécifiques (dressing en pièce séparée, immeuble classé, hôtel particulier,
grande cave, home cinema).
Les motifs (hors climatisation, , hauteur sous plafond, revêtements luxueux et éléments
spécifiques) situés dans la catégorie “justifié”, qui n’ont pas été confirmés sur les photos
jointes à l’annonce ont été considérés comme “non justifié”.
Nous n’avons tenu compte des équipements comme motifs “justifiés” que dans la mesure où
ils présentaient un caractère spécifique (par exemple, un home cinema). Il en va de même
pour le mobilier (par exemple, une grande bibliothèque sur mesure).
Les motifs “non justifiés” correspondent aux termes suivants classés par catégorie :
— Localisation/emplacement,
— Standing/confort,
— Terrasse/loggia/balcon (non confirmé ou non spécifique)
— Lots annexes hors garage, box et parking (cave, grenier, cellier),
—
Exposition (exposition, orientation, étage, vis-à-vis, traversant, lumineux, calme, vue
non spécifique),
—
Mobilier non spécifique (mobilier, mobilier supérieur au décret, meublé complètement,
mobilier complémentaire de décoration, accessoires, vaisselle, linge),
— Cuisine équipée (cuisine aménagée),
—
Equipement non spécifique (équipement, équipement supérieur au décret, équipement
supplémentaire, électroménager, lave vaisselle, lave linge, télévision, climatisation
mobile),
—
Logement rénové (rénové, refait à neuf, neuf, revêtement, isolation, DPE, matériau
non spécifique),
—
Distribution/aménagement (distribution, aménagement, mezzanine, alcôve, duplex,
rangement, dressing non spécifique, surface au sol pondérée pour mezzanine),
—
Fenêtre/porte/cheminée (fenêtre vitrage double, vitrage triple, store électrique, porte,
serrure, cheminée),
— Hauteur sous plafond (non spécifique ou mezzanine),
—
Immeuble réhabilité (immeuble réhabilité, immeuble récent, bâtiment d’époque, com-
mun, prestations communes, ascenseur, sécurisé).
Conformément à l’explication donnée au paragraphe 2.1 “Estimation de la valeur des garages
et parkings en bail séparé”, nous avons décidé de ne comptabiliser ni numériquement comme
critère ni économiquement comme valeur les garages, box et parkings privatifs, à l’exception
des annonces où l’annonceur précisait que le garage, le box ou le parking était non dissociable
39
du logement.
Comme la présence d’un stationnement (garage, box ou parking) se trouvait régulièrement
dans les motifs déclarés pour justifier l’application d’un complément de loyer, nous les
avons supprimé. Ceci supprime alors de l’étude 186 logements de plus puisque ces derniers
possédaient comme uniques motifs de justification pour le complément de loyer un parking,
un garage et/ou un box. Notre analyse des motifs invoqués pour justifier l’application d’un
complément de loyer sera donc réalisée sur 934 logements.
La suite de l’étude consiste donc, pour chaque observation du jeu de données initial possédant
au moins un motif déclaré ou relevé :
—
à créer une variable Motifs_Justifiés avec la liste des motifs relevés ou déclarés qui
sont considérés comme justifiés par la liste fournie ci-avant,
— à compter le nombre de motifs justifiés dans la variable Nb_Motifs_Justifies,
—
à créer une variable Motifs_Non_Justifiés avec la liste des motifs relevés ou déclarés
qui sont considérés comme non justifiés.
Les résultats obtenus sont fournis dans le fichier Data_Motifs.csv.
Pour que l’algorithme présenté fonctionne correctement, il faut respecter certaines règles dans
la saisie des motifs relévés ou déclarés dans l’annonce :
—
les différents motifs notés doivent être séparés par des “ ;” (tout a été changé dans le
jeu de données initial au début de l’étude) ce qui nous permet de laisser les virgules
pour séparer par exemple une liste d’équipements,
—
les mesures en mètres doivent être entrées sous le format nb_mètres m centimères
(exemple : 3m50),
—
il faut bien respecter l’orthographe des critères, en revanche la casse ou les accents
n’ont pas d’importance,
— il faut éviter de remettre un motif déclaré dans l’annonce dans les motifs relevés.
En moyenne, sur l’ensemble des 1942 observations du jeu de données inital (hors coliving et
chambre) concernant les villes de Lyon et de Villeurbanne, il y a :
—
934 observations contenant au moins un motif justifié ou non pour expliquer l’ap-
plication d’un complément de loyer (soit 48.09% ) et donc 1008 observations qui ne
possèdent pas du tout de justification malgré l’application d’un complément de loyer.
—
403 observations présentent au moins un motif justifié pour expliquer l’application
d’un complément de loyer (soit 20.75% des observations totales retenues pour l’étude
et 43.15% des observations présentant au moins un motif justifié ou non).
—
il y a une moyenne de 0.44 motifs justifiés pour l’application d’un complément de loyer
avec un écart-type de 0.65 (maximum de 4 motifs justifiés).
—
697 observations présentent au moins un motif non justifié pour expliquer l’application
d’un complément de loyer (soit 35.89% des observations totales retenues ou encore
74.62% des observations présentant au moins un motif justifié ou non) et donc seulement
237 logements ne possèdent uniquement que des motifs justifiés,
— il y a 1.27 motifs non justifiés en moyenne par annonce avec un écart-type de 1.38.
40
Piscine/Sauna/Jacuzzi
Hauteur sous plafond
Revetement luxueux
Elements spec
Jardin/Cour/Patio
Vue
Surface non habitable
Climatisation
Terrasse/Loggia/Balcon
0 50 100 150
Occurences des motifs justifiés
Motifs justifiés les plus utilisés
Données : Motifs justifiés pour compléments de loyer− Villes de Lyon et Villeurbanne − 1er semestre 2023
Piscine/Sauna/Jacuzzi Surface non habitable Terrasse/Loggia/Balcon Vue
3 73 166 61
Climatisation Hauteur sous plafond Jardin/Cour/Patio Revêtement luxueux
111 6 47 10
Eléments spécifiques
13
Le motif justifié le plus répandu sur le premier semestre 2023 sur les villes de Lyon et de
Villeurbanne est donc la présence d’une terrasse ou loggia ou balcon suivi de la climatisation
et de la surface non habitable.
En distinguant les deux villes, nous remarquons qu’il y a beaucoup plus de données qui
concernent la ville de Lyon que celle de Villeurbanne. Néanmoins, hormis la vue qui n’est pas
un critère justifié utilisé pour la ville de Villeurbanne, les mêmes motifs reviennent dans les
deux villes avec presque le même ordre de fréquence.
Il serait intéressant d’avoir plus de données pour la ville de Villeurbanne mais il ne semble pas
ici y avoir de différences importantes entre les deux villes pour bien justifier un complément
de loyer.
41
Hauteur sous plafond
Piscine/Sauna/Jacuzzi
Revetement luxueux
Elements spec
Jardin/Cour/Patio
Vue
Surface non habitable
Climatisation
Terrasse/Loggia/Balcon
0 50 100
Occurences des motifs justifiés
Ville
Lyon
Villeurbanne
Motifs justifiés les plus utilisés par ville
Données : Motifs justifiés pour compléments de loyer− Villes de Lyon et Villeurbanne − 1er semestre 2023
Enfin, concernant les motifs non justifiés, toutes données confondues, ce sont les équipements
et le mobilier qui sont les motifs non recevables les plus répandus suivis des dressings (non
indépendants), des balcons (d’une surface inférieure à 8
m2
ou d’une surface non confirmée),
du confort et de la rénovation du logement.
cav
mezzanin
vis
prestat
equipe
vu
cuisin
additionnel
element
renov
confort
balcon
dressing
mobili
equip
0 25 50 75 100
Occurences des mots
Les 15 mots les plus présents dans les motifs non justifiés
Données : Motifs non justifiés pour compléments de loyer − Villes de Lyon et Villeurbanne − 1er semestre 2023
En distinguant ces résultats selon la ville, nous obtenons le graphique suivant.
42
vu
cuisin
additionnel
element
renov
confort
balcon
dressing
mobili
equip
0 20 40 60 80
Nombre d'observations
Ville
Lyon
Villeurbanne
Les 10 mots de motifs non justifiés les plus utilisés selon la ville
Données : Motifs non justifiés − Villes de Lyon et Villeurbanne − 1er semestre 2023
2. Analyse quantitative des écarts entre le complément
de loyer rectifié et sa valeur estimée
2.1. Estimation de la valeur des garages et parkings en
bail séparé
Dans les zones soumises à l’encadrement, les annexes non habitables sont exclues du calcul
du complément de loyer dans la mesure où « les logements de la même catégorie situés
dans le même secteur géographique » en disposent également (par exemple, quand chaque
appartement d’un immeuble dispose d’un grenier d’une surface équivalente).
Seules les annexes spécifiques peuvent être prises en compte pour le calcul du complément de
loyer (par exemple une grande cave alors que les autres logements ne disposent que de caves
de petite taille).
Pour les annexes de stationnement, la valeur locative d’un logement avec un garage, un
box ou un parking est supérieure à celle du même logement sans garage, sans box ou sans
parking. Néanmoins, le Loyer de Référence ne tient pas compte dans son mode de fixation de
la présence ou de l’absence d’un stationnement avec la location.
Pour remédier à cette situation, seule la signature
d’un bail de location séparé pour le
stationnement
, indépendant du bail d’habitation, permet d’ajouter au loyer du logement
un loyer séparé dû au titre du garage, du box ou du parking.
Notons que la location séparée d’un garage, d’un box ou d’un parking dépend du régime des
contrats de louage des choses suivant les articles 1708 et suivants du Code civil. Les modalités
du bail séparé doivent être différentes des modalités du bail d’habitation pour éviter une
43
éventuelle requalification par le juge du stationnement en annexe du local d’habitation, qui
serait alors soumis aux règles du bail d’habitation.
Considérant que les garages, les box et les parkings peuvent être loués indépendamment de
l’habitation, qu’il existe une offre et une demande suffisante pour établir un prix de marché
en fonction de la zone géographique ;
Considérant que
90%des annonces
avec complément de loyer au 1er semestre 2023 pour les
communes de Lyon et Villeurbanne
proviennent de professionnels
qui ont une connaissance
et une pratique des baux séparés de garage, de box ou de parking ;
Considérant que les annonceurs qui demandent un complément de loyer en plus du Loyer de
Référence Majoré ont pour objectif de maximiser leurs revenus locatifs ;
Nous avons considéré que les garages, box et parkings présents dans les annonces faisaient l’ob-
jet d’un bail séparé dont le loyer séparé était initialement inclus dans le loyer hors charges an-
noncé : à ce titre, le loyer séparé des garages, des box ou des parkings a été déduit du loyer
hors charges annoncé du logement
à l’exception des annonces où l’annonceur précisait que le
loyer séparé du garage, du box ou du parking n’était pas compris dans le loyer en entête de
l’annonce et des annonces où l’annonceur précisait que le garage, le box ou le parking était
non dissociable du logement.
Dans notre base de données, certains annonceurs ont mentionné le loyer propre pour leur
garage ou pour leur parking. A partir de ces informations réelles, nous avons émis les
évaluations suivantes sur la valeur des loyers mensuels pour les garages, box et parkings en
bail séparé pour les cas où le montant n’est pas déjà précisé dans l’annonce :
Stationnement Caractéristique Loyer
Garage ou box simple 112 €
double 165 €
Parking ou stationnement simple 88 €
double 120 €
extérieur -10 €
en sous-sol +10 €
Pondération par arrondissement
69001 garage +50 €
parking +40 €
69002 garage +50 €
69003 garage -17 €
69004 sans pondération
69005 sans pondération
69006 garage +25 €
parking +20 €
69007 garage -20 €
44
Stationnement Caractéristique Loyer
Pondération par arrondissement
69008 garage -25 €
69009 garage -30 €
69100 garage -13 €
parking -20 €
Les pondérations pour les parkings manquent dans certains arrondissements parce qu’ils
n’apparaissaient sur aucune observation dans le jeu de données. Cependant, pour pouvoir
appliquer l’algorithme à un jeu de données différent, il serait intéressant de compléter toutes
les informations par des évaluations réalisées à partir d’autres sources.
Pour pouvoir calculer automatiquement le montant du loyer pour le stationnement en
bail séparé, nous avons dans un premier temps créer une nouvelle variable Stationnement
récupérant l’information sur le stationnement dans les motifs déclarés ou relevés dans l’annonce.
C’est donc une chaîne de caractères qu’il va falloir traiter ici. Puis, nous créons une deuxième
variable Loyer_Stat qui calculera selon les places de stationnement le montant du loyer à
déduire.
—
Si pour une observation donnée, c’est une chaîne de caractère vide qui apparaît alors
la variable Loyer_Stat prend la valeur 0.
—
Si dans la chaîne de caractères, la place de stationnement est considérée en plus, cela
veut dire qu’elle n’est pas prise en compte dans le loyer et donc, là encore, la variable
Loyer_Stat prendra la valeur nulle.
—
Enfin, si la chaîne de caractères n’est pas vide et que la place de stationnement
n’est pas considérée en supplément alors nous récupérerons la nature de la place de
stationnement et selon les caractéristiques indiquées, nous appliquerons les montants
donnés dans le tableau précédent.
Tous les résultats sont enregistrés dans le fichier Data_Loyer_Stationnement.csv.
Sur les 1120 logements au total qui font partie de l’étude, 392 (soit 35%) présentaient un
“loyer” pour le stationnement non nul. Les évaluations de ces loyers vont nous permettre dans
un deuxième temps de rectifier si besoin les loyers de base hors charges.
2.2. Calcul du loyer rectifié
Le loyer rectifié est le loyer de base hors charges auquel on soustrait l’évaluation du loyer
pour le garage, le box ou le stationnement en bail séparé. Quand il n’y a pas de place de
stationnement dans le logement, le loyer reste celui indiqué dans les données initiales.
Pour cela, on calcule pour chacune des observations la variable Loyer_Rectifie de la façon sui-
vante : Loyer -Loyer_Stat. Les résultats sont fournis dans le fichier Data_Loyer_Rectifie.csv.
Nous mettons ici à disposition un récapitulatif du résumé statistique pour les variables Loyer
(loyer de base obtenu directement dans l’annonce) et Loyer_Rectifie (loyer de base auquel on
a soustrait le loyer de stationnement en cas de bail séparé).
45
Variable Min Q1 Médiane Moyenne Q3 Max
Loyer 135.0 598.3 815.5 880.0 1056.0 3393.8
Loyer_Rectifie 135.0 577.1 774.0 843.9 1004.0 3256.8
2.3. Rectification du complément de loyer réel
Conformément à la loi ELAN, “un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de
base inférieur au loyer de référence majoré”. Il convient donc d’égaliser le loyer de base avec
le Loyer de Référence Majoré, le complément de loyer étant la partie supérieure au Loyer de
Référence Majoré.
Ainsi, lorsqu’on a le renseignement sur le montant du loyer de référence majoré c’est-à-dire
ici sur 632 logements sur les 1120 logements de l’étude (soit 56.43% des données), nous
procéderons de la façon suivante :
—
si le loyer rectifié précédemment calculé est inférieur au loyer de référence majoré alors
nous augmentons le loyer rectifié pour le rendre égal au loyer de référence majoré
et nous diminuons donc d’autant le complément de loyer qui sera stocké dans une
nouvelle variable Complement_Rectifie,
—
si le loyer rectifié est supérieur au loyer de référence majoré alors nous diminuons le
loyer rectifié pour le rendre égal au loyer de référence majoré et nous augmentons donc
d’autant le complément de loyer stocké dans la variable Complement_Rectifie,
—
si le loyer rectifié est égal au loyer de référence majoré, alors nous conservons le loyer rec-
tifié, nous ne modifions pas le complément de loyer et la variable Complement_Rectifie
sera égale à la variable Complément.
Enfin, quand le montant du loyer de référence majoré n’est pas indiqué, nous avons considéré
dans un premier temps qu’il n’y avait pas d’écart entre le loyer rectifié et le loyer de référence
majoré et donc que la variable Complement_Rectifie était alors égale à la variable Complément.
Cette hypothèse est contestable quand on sait que déjà, pour les annonces présentant un
loyer de référence majoré, il y avait presque 20% des données qui n’étaient pas conformes à
la réglementation.
C’est pour cela que, dans la suite de l’étude, nous détaillerons les résultats sur l’ensemble des
1120 données de l’étude et sur les 632 logements dont nous connaissons et avons validé le
loyer de référence majoré.
Nous modifions ainsi ici 356 données sur 1120 données totales (soit 31.79% des données) ou
encore 356 données sur 632 données ayant un loyer de référence indiqué (soit 56.33%). Les
résultats sont fournis également dans le fichier Data_Loyer_Rectifie.csv.
Nous mettons également à disposition ici un tableau récapitulatif des résumés statistiques
des deux variables Complément (complément de loyer déclaré par l’annonceur) et Comple-
ment_Rectifie pour mesurer l’impact des changements réalisés. Nous distinguons le complé-
ment rectifié calculé sur l’ensemble des 1120 observations de l’étude du complément rectifié
calculé uniquement sur les logements (
N
= 632) dont le loyer de référence majoré était
indiqué dans l’annonce et validé (par l’étude de cohérence sur le loyer de référence majoré
46
par rapport aux zones géographiques).
Variable N Min Q1 Médiane Moyenne Q3 Max
Complément 1120 4.6 78.8 143.5 190.9 240 1754.5
Complement_Rectifie 1120 -176.0 55.0 120.1 165.8 225.0 1754.5
Complement_Rectifie 632 -176.0 39.3 109.1 160.0 223.9 1754.5
Les changements effectués ont donc plutôt tendance à diminuer en moyenne le complément
de loyer.
2.4. Estimation du complément de loyer
Nous pouvons estimer le complément de loyer qui aurait pu être appliqué à la location pour les
observations présentant au moins un motif justifié relevé dans la partie 1.3 grâce au tableau
des estimations de valeur de chaque motif justifié. Ces estimations de compléments de loyer
pour chacun des logements sont stockées dans une nouvelle variable Complement_Estime.
Pour les observations ne présentant aucun motif justifié, l’estimation du complément de loyer
est alors nulle car le complément de loyer est considéré comme injustifié.
Ces estimations vont nous permettre par la suite de les comparer au montant du complément
de loyer rectifié précédemment.
Catégorie Terme Estimation de valeur
Piscine/Sauna/Jacuzzi Piscine 200 €
Sauna 150 €
Jacuzzi 150 €
Surface non habitable Sans surface 20 €
Surface limitée à 16 m250%du prix au m2
Terrasse/Loggia/Balcon Terrasse Sans surface 40 €
Terrasse avec surface 50%du prix au m2
Balcon ou loggia forfait 40 €
Vue Vue complète 50 €
Vue partielle 20 €
Climatisation partielle 80 €
totale 100 €
Hauteur sous plafond forfait 20 €
Jardin/Cour/Patio Sans surface 40 €
Surface <50m250 €
Surface 50 −100m2100 €
Surface >100m2200 €
Revêtements Un seul 100 €
Plusieurs 150 €
47
Catégorie Terme Estimation de valeur
Eléments spécifiques dressing 35 €
Immeuble classé 20 €
grande cave 35 €
home cinema 35 €
Sur 1120 logements de l’étude (qui présentaient dans les données brutes au moins un motif
expliquant l’application de loyer), 717 n’auraient pas dû appliquer un complément de loyer
soit 64.02% car :
— soit la seule justification donnée était la présence d’un stationnement,
— soit il n’y avait aucune justification dans l’annonce,
— soit les justifications dans l’annonce n’étaient pas des motifs justifiés.
Nous avons le résumé statistique suivant pour le complément de loyer estimé. Nous distinguons
les statistiques sur le complément estimé toutes données confondues des statistiques de la
deuxième ligne du tableau qui donne un résumé statistique du complément de loyer estimé
lorsque le loyer de référence majoré a été indiqué et validé (N= 632).
Variable N Min Q1 Médiane Moyenne Q3 Max
Complement_Estime 1120 0 0 0 42.91 50.00 1193.58
Complement_Estime 632 0 0 0 44.31 50.00 1193.58
2.5. Ecart entre le complément de loyer réel et sa valeur
estimée
Pour pouvoir évaluer si le complément de loyer demandé est plutôt surestimé ou au contraire,
sous-estimé, nous calculons l’écart qui existe entre le complément de loyer réel (après rectifica-
tion) et l’estimation du complément de loyer. Ainsi, pour chaque observation, nous effectuons
l’opération Complement_Rectifie-Complement_Estime. Ces valeurs sont stockées dans la
nouvelle variable Complement_Ecart. Tous les résultats obtenus sont enregistrés dans le
fichier Data_Loyer_Rectifie.csv.
Le tableau suivant présente le résumé statistique de la variable Complement_Ecart.
L’écart entre le complément de loyer réel et l’estimation de sa valeur est négatif :
— quand le complément de loyer réel est négatif
—
quand le complément de loyer réel est positif et que sa valeur est inférieure à son
estimation de valeur.
Variable N Min Q1 Médiane Moyenne Q3 Max
Complement_Ecart 1120 -635.33 30.76 99.49 122.88 190.50 1564.50
Complement_Ecart 632 -635.33 1.16 81.30 115.68 195.00 1564.50
Une fois le montant de l’écart obtenu, grâce à la grille des écarts suivante, nous attribuons
un état sur le complément de loyer pour indiquer si le complément de loyer appliqué par
l’annonceur est sous-évalué, conforme, en dépassement, surévalué, excessif ou très excessif.
Cet état est stocké dans la variable Complement_Etat.
48
Ecart Etat du complément demandé
Inférieur à -25 €Sous-évalué
Entre -25 et +25 €Conforme
Entre +25 et +100 €En dépassement
Entre +100 et +200 €Surévalué
Entre +200 et +400 €Excessif
Supérieur à +400 €Très excessif
On obtient alors les résultats suivants sur les 1120 observations prises en compte dans cette
étude :
Etat du complément Nombre d’observations Pourcentage
Sous-évalué 153 13.66
Conforme 112 10.00
En dépassement 296 26.43
Surévalué 300 26.79
Excessif 177 15.80
Très excessif 82 7.32
Très excessif
Conforme
Sous−évalué
Excessif
En dépassement
Surévalué
0 100 200 300
Occurences des états des compléments de loyer estimés
Description des états estimés des compléments de loyer sur les 1120 logements de l'étude
Données : Villes de Lyon et Villeurbanne − 1er semestre 2023
Notons que les estimations de complément de loyer réalisées ont de fait été minorées pour
les logements dont les annonces ne rendent pas compte de l’ensemble des motifs justifies
existants ou dont les photos ne confirment pas les motifs a priori justifies cites dans l’annonce
alors qu’ils existent peut-être en réalité.
49
Nous pouvons centrer les résultats sur les 632 logements dont le loyer de référence majoré
était indiqué dans l’annonce et a été vérifié dans la première partie de l’étude.
Etat du complément Nombre d’observations Pourcentage
Sous-évalué 122 19.30
Conforme 75 11.87
En dépassement 145 22.94
Surévalué 140 22.15
Excessif 91 14.40
Très excessif 59 9.33
Très excessif
Conforme
Excessif
Sous−évalué
Surévalué
En dépassement
0 50 100 150
Occurences des états des compléments de loyer estimés
Etats estimés des compléments de loyer sur 632 logements avec loyer de référence majoré validé
Données : Villes de Lyon et Villeurbanne − 1er semestre 2023
En considérant que les chiffres obtenus sur les 632 logements sont plus précis, nous pouvons
remarquer que :
—
à peine un tiers des logements possèdent un complément de loyer conforme ou sous-
évalué (19.30% sont sous-estimés et 11.87% sont conformes),
—
environ 23% des logements montrent un dépassement du complément de loyer mensuel
entre 25 et 100 €,
—
environ 22% des logements présentent un complément de loyer surestimé (entre 100
€
et 200€),
—
enfin, environ 24% des compléments de loyer étudiés ici sont excessifs ou très excessifs.
50
3. Analyse de l’état du complément de loyer en fonction
des variables obligatoires
3.1. En fonction du DPE
Nous donnons ici la répartition des états du complément de loyer en fonction des différents
DPE. Nous prenons ici en compte les états obtenus sur les 632 logements présentant un loyer
de référence majoré indiqué dans l’annonce et validé.
Complement_Etat
DPE Sous-évalué Conforme En dépassement Surévalué Excessif Très excessif Total
A0 (0.0%) 1 (33.3%) 2 (66.7%) 0 (0.0%) 0 (0.0%) 0 (0.0%) 3 (100.0%)
B6 (21.4%) 3 (10.7%) 7 (25.0%) 5 (17.9%) 2 (7.1%) 5 (17.9%) 28 (100.0%)
C33 (27.5%) 15 (12.5%) 25 (20.8%) 22 (18.3%) 12 (10.0%) 13 (10.8%) 120 (100.0%)
D44 (21.1%) 21 (10.0%) 49 (23.4%) 43 (20.6%) 32 (15.3%) 20 (9.6%) 209 (100.0%)
E15 (13.9%) 18 (16.7%) 26 (24.1%) 31 (28.7%) 12 (11.1%) 6 (5.6%) 108 (100.0%)
F6 (30.0%) 3 (15.0%) 4 (20.0%) 4 (20.0%) 1 (5.0%) 2 (10.0%) 20 (100.0%)
G1 (50.0%) 0 (0.0%) 0 (0.0%) 1 (50.0%) 0 (0.0%) 0 (0.0%) 2 (100.0%)
sans 17 (12.0%) 14 (9.9%) 32 (22.5%) 34 (23.9%) 32 (22.5%) 13 (9.2%) 142 (100.0%)
Total 122 (19.3%) 75 (11.9%) 145 (22.9%) 140 (22.2%) 91 (14.4%) 59 (9.3%) 632 (100.0%)
Il y a tellement peu de données dans certaines combinaisons des modalités des variables
Complement_Etat et DPE qu’il n’y a pas ici de tendances qui se dégagent. . .
3.2. En fonction du fait que le logement est meublé ou
non
Nous donnons ici la répartition des états du complément de loyer en fonction du fait que le
logement soit meublé ou non.
Complement_Etat
meublé Sous-évalué Conforme En dépassement Surévalué Excessif Très excessif Total
meublé 56 (13.7%) 38 (9.3%) 94 (22.9%) 104 (25.4%) 72 (17.6%) 46 (11.2%) 410 (100.0%)
non meublé 66 (29.7%) 37 (16.7%) 51 (23.0%) 36 (16.2%) 19 (8.6%) 13 (5.9%) 222 (100.0%)
Total 122 (19.3%) 75 (11.9%) 145 (22.9%) 140 (22.2%) 91 (14.4%) 59 (9.3%) 632 (100.0%)
Les compléments de loyer excessifs ou très excessifs se retrouvent ici plus particulièrement sur
les logements meublés avec presque 29% des logements meublés qui ont un complément de
loyer qui dépasse de plus de 200
€
le complément de loyer estimé. De même, les compléments
de loyer conformes ou plutôt sous-évalués sont plus présents pour les logements non meublés
(environ 46%) que pour les logements meublés (23%).
Cette tendance est corrélée à l’étude des motifs invoqués pour justifier un complément
de loyer. En effet, les équipements et le mobilier que l’on retrouve principalement comme
argument de location d’un logement meublé, sont les motifs principaux invoqués pour expliquer
l’application d’un complément de loyer. Or, ces motifs ne sont pas justifiés donc ils entraînent
automatiquement une sur-estimation du complément de loyer.
51
3.3. En fonction du code postal
Nous donnons ici la répartition des états du complément de loyer en fonction du code postal
du logement.
Complement_Etat
code postal Sous-évalué Conforme En dépassement Surévalué Excessif Très excessif Total
69001 2 (5.1%) 2 (5.1%) 11 (28.2%) 13 (33.3%) 10 (25.6%) 1 (2.6%) 39 (100.0%)
69002 10 (13.3%) 8 (10.7%) 5 (6.7%) 20 (26.7%) 19 (25.3%) 13 (17.3%) 75 (100.0%)
69003 27 (22.1%) 11 (9.0%) 30 (24.6%) 30 (24.6%) 14 (11.5%) 10 (8.2%) 122 (100.0%)
69004 4 (12.9%) 3 (9.7%) 9 (29.0%) 8 (25.8%) 5 (16.1%) 2 (6.5%) 31 (100.0%)
69005 11 (23.4%) 7 (14.9%) 16 (34.0%) 6 (12.8%) 1 (2.1%) 6 (12.8%) 47 (100.0%)
69006 15 (17.9%) 5 (6.0%) 15 (17.9%) 16 (19.0%) 19 (22.6%) 14 (16.7%) 84 (100.0%)
69007 12 (17.4%) 9 (13.0%) 19 (27.5%) 19 (27.5%) 9 (13.0%) 1 (1.4%) 69 (100.0%)
69008 10 (19.2%) 11 (21.2%) 18 (34.6%) 6 (11.5%) 5 (9.6%) 2 (3.8%) 52 (100.0%)
69009 11 (32.4%) 8 (23.5%) 6 (17.6%) 6 (17.6%) 3 (8.8%) 0 (0.0%) 34 (100.0%)
69100 20 (25.3%) 11 (13.9%) 16 (20.3%) 16 (20.3%) 6 (7.6%) 10 (12.7%) 79 (100.0%)
Total 122 (19.3%) 75 (11.9%) 145 (22.9%) 140 (22.2%) 91 (14.4%) 59 (9.3%) 632 (100.0%)
Ici, il semble y avoir une corrélation entre la surévaluation du complément de loyer et les
arrondissements les plus chers en immobilier sur Lyon. En effet, nous retrouvons pour les
trois arrondissements les plus chers de Lyon (1er, 2e et 6e) un état surévalué, excessif ou très
excessif du complément de loyer pour environ 60% des logements alors qu’on ne dépasse pas
les 45% pour les autres arrondissements et les arrondissements les moins chers de Lyon (8e et
9e) présentent même 25 à 26% de compléments de loyer au moins surévalué.
La situation du logement, même si elle n’est pas indiquée clairement dans la justification
d’un complément de loyer, est donc peut-être un facteur qui explique une partie des excès
des compléments de loyer pour certains logements.
3.4. En fonction du type du logement
Nous donnons ici la répartition des états du complément de loyer en fonction du type du
logement.
Complement_Etat
Type Sous-évalué Conforme En dépassement Surévalué Excessif Très excessif Total
studio 7 (8.4%) 9 (10.8%) 23 (27.7%) 25 (30.1%) 17 (20.5%) 2 (2.4%) 83 (100.0%)
T1 8 (17.4%) 4 (8.7%) 11 (23.9%) 15 (32.6%) 8 (17.4%) 0 (0.0%) 46 (100.0%)
T1bis 1 (9.1%) 1 (9.1%) 6 (54.5%) 1 (9.1%) 2 (18.2%) 0 (0.0%) 11 (100.0%)
T2 47 (23.9%) 33 (16.8%) 46 (23.4%) 45 (22.8%) 20 (10.2%) 6 (3.0%) 197 (100.0%)
T3 40 (22.2%) 19 (10.6%) 46 (25.6%) 31 (17.2%) 27 (15.0%) 17 (9.4%) 180 (100.0%)
T4 13 (16.5%) 8 (10.1%) 11 (13.9%) 19 (24.1%) 13 (16.5%) 15 (19.0%) 79 (100.0%)
T5 5 (18.5%) 1 (3.7%) 1 (3.7%) 3 (11.1%) 3 (11.1%) 14 (51.9%) 27 (100.0%)
T6 1 (16.7%) 0 (0.0%) 0 (0.0%) 1 (16.7%) 1 (16.7%) 3 (50.0%) 6 (100.0%)
T7 0 (0.0%) 0 (0.0%) 1 (50.0%) 0 (0.0%) 0 (0.0%) 1 (50.0%) 2 (100.0%)
T8 0 (0.0%) 0 (0.0%) 0 (0.0%) 0 (0.0%) 0 (0.0%) 1 (100.0%) 1 (100.0%)
Total 122 (19.3%) 75 (11.9%) 145 (22.9%) 140 (22.2%) 91 (14.4%) 59 (9.3%) 632 (100.0%)
Ici, nous avons la moitié des petits logements (studios, T1 et T1 bis) qui présentent un état
du complément de loyer au moins surévalué alors qu’il y en a un pourcentage de 44.7% pour
52
les plus grands logements. De plus, 28.6% des petits logements ont un complément de loyer
en dépassement, contre 21.3% pour les plus grands appartements. Enfin, il y a 21.4% des
petits logements qui présentent un état du complément de loyer conforme ou sous-évalué
contre 33.9% pour les grands logements.
Il y a donc ici un peu plus de petits logements qui présentent une surestimation du complément
de loyer (au moins 100
€
mensuels) que de plus grands logements. Ceci s’explique encore
par le fait que les critères non justifiés comme les équipements et le mobilier sont souvent
utilisés pour expliquer l’application d’un complément de loyer par les annonceurs et que ce
sont souvent ces petits logements que l’on équipe.
Conclusion
Cette partie de l’étude précisément a permis de :
—
constater que, malgré l’application d’un complément de loyer, peu d’annonceurs (à
peine un tiers) tentent de justifier ce choix dans leurs annonces,
— faire le point sur les motifs justifiés les plus utilisés pour expliquer le complément de
loyer ainsi que sur les motifs déclarés mais qui ne sont pas justifiés,
—
faire une estimation de l’état du complément de loyer en comparant le complément de
loyer demandé et une estimation du complément de loyer réalisée à partir des motifs
réellement justifiés,
—
comprendre les facteurs qui peuvent jouer un rôle dans la surestimation du complément
de loyer.
Tous les résultats sont discutés dans la conclusion finale du document Projet_Complement_
Loyer_Phase1.pdf.
53
